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Prologis:第三季度活动上升,物流地产需求出现拐点

Prologis:第三季度活动上升,物流地产需求出现拐点

第三季度 IBI 发出需求拐点信号

Prologis 的最新工业商业指标(IBI)显示第三季度需求出现拐点,IBI 活动指数为 53。报告将这一转折归因于净吸纳量、新租约签订和意向项目管线的改善,这些指标在第三季度均优于 2024 年平均水平。

IBI 还指出,此前的下降与供应链活动有关,该活动在 2025 年初因贸易波动而达到峰值,并将复苏描述为非线性的:最初由大型企业和电商带动,随后其他行业逐步跟进。

IBI 衡量的内容

Prologis 将工业商业指标定义为一项调查,捕捉客户关于仓储与物流活动的情绪与行为。该指标跟踪租赁、吸纳和潜在交易管线等趋势,以衡量市场动能。

租赁增长背后的因素

Prologis 全球研究主管梅琳达·麦克劳克林(Melinda McLaughlin)解释称,与 2024 年平均水平相比,多种因素正推动地产需求走强。运营方正逐步看淡与贸易相关的不确定性,并随着业务增长在进行结构性供应链投资。

在第三季度,Prologis 记录了季度租赁量新高以及订制建造(build-to-suit)协议的增加。此次活动以大型客户和关键行业为主,得益于温和的租金修正以及较少的新交付,使得可用空间和条款对使用者更具吸引力。

  • 关键行业引领租赁活动
  • 食品与饮料
  • 电子商务
  • 医疗保健

利用率趋势与产能利用

现有设施的利用率在第三季度有所上升,平均约为 84%,并在十月接近 85%,这与库存在供应链中的流转以及使用者动用额外产能有关。利用率上升部分原因是客户在现有业务版图内扩展运营,而非普遍进行新址扩张。

库存策略与上行风险

客户仍倾向于“刚好够”的库存策略,维持的平均利用率低于通常表明大规模扩张的水平。Prologis 提醒称,如果消费出现超预期上行,且需求超过这些保守的库存头寸,供应链可能会迅速并显著做出反应。

对当前趋势的周期性观点

麦克劳克林将近期改善描述为更多的周期性而非结构性:企业因经济不确定性和持有成本仍然偏高而保持库存偏紧。随着周期向扩张转变,Prologis 预计库存缓冲将有所重建,尤其是在持续的供应链中断促使企业倾向于持有更多库存的背景下。

空置率、建设管线与短期展望

报告预测短期内空置率将维持在约 7% 中段,反映市场趋于稳定。Prologis 还指出,建设管线正在收缩:新开发启动低于 2017–2019 年平均水平,投机性建设明显放缓。

麦克劳克林表示,近期交付的项目应会持续入租并在短期内维持空置率稳定,但开发管线的快速收紧意味着一旦当前供应被消化,市场可能再次趋于紧俏——尤其是针对现代化、位置优越的设施。鉴于替代成本仍然偏高,随着需求改善且新供应变得稀缺,租金增长存在加速的潜力。

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